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最高法院案例:政府未履行招商引资相关协议应承担违约责任

| 招商动态 |2017-05-04

南华资产控股有限公司(原南华置地有限公司)、沈阳南华鸿泰房地产开发有限公司与沈阳市土地交易中心、沈阳市皇姑区城市建设局合同纠纷二审民事判决书

发布日期:2017-04-17

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2016)最高法民终550号

上诉人(一审被告):沈阳市土地交易中心。住所地:辽宁省沈阳市沈河区市府大路260号。

法定代表人:李逸群,该单位主任。

委托诉讼代理人:王蔚东,辽宁平安律师事务所律师。

委托诉讼代理人:滕扬,辽宁平安律师事务所律师。

上诉人(一审被告):沈阳市皇姑区城市建设局。住所地:辽宁省沈阳市皇姑区黑龙江街87号。

法定代表人:张国利,该局局长。

委托诉讼代理人:周家庆,北京大成(沈阳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李珍一,北京大成(沈阳)律师事务所律师。

被上诉人(一审原告):南华资产控股有限公司(原南华置地有限公司)。住所地:香港特别行政区中环花园道1号中银大厦28楼。

授权代表:张赛娥,该公司董事。

委托诉讼代理人:罗丹,辽宁同方律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘爽,辽宁同方律师事务所律师。

被上诉人(一审原告):沈阳南华鸿泰房地产开发有限公司。住所地:辽宁省沈阳市皇姑区岐山中路13巷13号。

法定代表人:吴旭洋,该公司董事长。

委托诉讼代理人:杨兴权,辽宁同方律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王思聪,辽宁同方律师事务所律师。

一审第三人:沈阳市规划和国土资源局。住所地:辽宁省沈阳市和平区南四经街149号。

法定代表人:曾庆元,该局局长。

委托诉讼代理人:王蔚东,辽宁平安律师事务所律师。

委托诉讼代理人:滕扬,辽宁平安律师事务所律师。

一审第三人:沈阳市皇姑区人民政府。住所地:辽宁省沈阳市皇姑区松花江街3号。

法定代表人:XX宇,该区区长。

委托诉讼代理人:周家庆,北京大成(沈阳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李珍一,北京大成(沈阳)律师事务所律师。

一审第三人:沈阳市财政局。住所地:辽宁省沈阳市沈河区北一经街78号。

法定代表人:陈勇,该局局长。

委托诉讼代理人:胡金甫,该局工作人员。

委托诉讼代理人:赵德明,该局工作人员。

上诉人沈阳市土地交易中心、沈阳市皇姑区城市建设局(以下简称皇姑区城建局)与被上诉人南华资产控股有限公司(以下简称南华资产公司)、沈阳南华鸿泰房地产开发有限公司(以下简称沈阳南华公司)、一审第三人沈阳市规划和国土资源局(以下简称市国土局)、沈阳市皇姑区人民政府(以下简称皇姑区政府)、沈阳市财政局(以下简称市财政局)土地出让合同纠纷一案,不服辽宁省高级人民法院(2015)辽民一初字第00041号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人沈阳市土地交易中心委托诉讼代理人滕扬、上诉人皇姑区城建局委托诉讼代理人周家庆、李珍一,被上诉人南华资产公司委托诉讼代理人罗丹、刘爽,被上诉人沈阳南华公司委托诉讼代理人杨兴权、王思聪,一审第三人市国土局委托诉讼代理人滕扬、皇姑区政府委托诉讼代理人周家庆、李珍一,市财政局委托诉讼代理人胡金甫、赵德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

沈阳市土地交易中心上诉称:请求撤销(2015)辽民一初字第00041号民事判决第三项、第四项,依法改判驳回被上诉人的该两项诉讼请求;判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。一、原审判决认定上诉人没有履行《宁山中路63号地块挂牌交易成交确认书》(以下简称《成交确认书》)中约定的提供净地的义务,应承担违约责任,该认定是错误的。《成交确认书》第六条约定'地块竞得人在成交当日首付全部土地成交价款的20%,余款按照地块拆迁进度提前支付,并在地块成交之日起一年内全部付清',按照前述约定,余款应当按照地块拆迁进度提前支付,即沈阳南华公司支付余款义务在先,上诉人交付土地的义务在后,但沈阳南华公司在案涉地块成交之后,仅支付了土地成交价款20%的首付款,余款并未按照前述约定'按照地块拆迁进度提前支付',沈阳南华公司违反了先履行合同义务,上诉人有权拒绝向其交付土地,上诉人不存在违约行为。二、原审判决上诉人赔偿沈阳南华公司为维持公司正常运行及该地块项目开发建设实际支出6365585元,该认定事实不清,证据不足。1.沈阳南华公司为维持公司正常运行及该地块项目开发建设实际支出且记入公司账目的各项费用与《成交确认书》之间不存在因果关系。2.上诉人对沈阳南华公司提供的证明其运营费用损失的证据持有异议,原审法院在未经司法审计的情况下,直接认定沈阳南华公司为维持公司正常运行及该地块项目开发建设的各项费用损失为6365585元,事实不清,证据不足。

皇姑区城建局上诉称:请求撤销辽宁省高级人民法院作出的(2015)辽民一初字第00041号民事判决,依法改判驳回一审原告的诉讼请求或将本案发回重审;本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决关于'香港南华公司已经实际履行了《投资协议》中约定的付款义务'的认定是错误的。针对涉案皇姑区宁山中路63号地块的土地成交价款支付事宜,沈阳南华公司与皇姑区城建局签订了《关于皇姑区宁山中路63号地块的协议》,约定'土地余款按拆迁进度提前支付',按照该约定,为顺利实施涉案土地的整体拆迁工作,上诉人皇姑区城建局、沈阳市土地交易中心均有权根据拆迁工作实际需求资金情况,要求沈阳南华公司提前支付土地成交价款。上诉人皇姑区城建局在申请办理拆迁许可证过程中,房屋拆迁主管部门依据相关政策规定,明确要求竞买人沈阳南华公司交付土地出让金比例达到50%以上方可办理拆迁许可证。为此,上诉人要求沈阳南华公司提前支付50%以上比例的土地出让价款,但沈阳南华公司拒绝支付,违反了'余款按照拆迁进度提前支付'的义务。按照《关于皇姑区宁山中路63号地块的协议》约定,沈阳南华公司应当在摘牌后一年内交付全部土地成交价款,即在2011年3月2日前履行支付全部土地成交价款1176810596元的义务。但沈阳南华公司仅于2010年3月3日支付了约2.35亿元土地成交价款,此后未再支付任何土地成交价款,沈阳南华公司的上述行为已经违反了'在摘牌后一年内交付全部土地款'的义务。二、一审判决关于'皇姑区城建局没有履行《投资协议》中约定的拆迁义务,皇姑区城建局应当承担违约责任'的认定是错误的。1.《投资协议》仅约定了皇姑区城建局负责案涉土地的拆迁,考虑到南华方面付款进度及拆迁难度不可预测等因素,并未约定拆迁完成期限。2.《投资协议》、《成交确认书》签订后发生国家政策调整,原约定的20%土地首付价款须补足至50%,否则《拆迁许可证》无法办理,因未补足土地价款导致拆迁工作无法完成的责任不在上诉人皇姑区城建局。三、上诉人与被上诉人之间的权利义务应当以双方之间签订的协议约定为准,一审判决突破合同相对性原则,判决上诉人皇姑区城建局就无法交付净地承担连带赔偿责任缺乏事实及法律依据。上诉人对案涉地块进行拆迁的法律基础是与沈阳市土地储备交易中心签订的《宁山中路63号地块征收承包协议》,该协议约定了拆迁时间、交地条件及逾期交付土地的违约责任。如上诉人违反了该协议约定的交地期限,应当按照合同相对性原则向沈阳市土地储备交易中心承担违约责任,而非向被上诉人承担违约赔偿责任。四、一审判决上诉人对于沈阳南华公司正常运营及开发建设实际支出636万余元承担连带赔偿责任,缺乏事实和法律依据。1.沈阳南华公司的设立、运行费用系其正常的经营风险,其无权要求上诉人承担此项费用。2.因未履行司法鉴定或审计程序,仅依据沈阳南华公司提供的账目记载,径行认定上述费用,有违法律程序。

针对沈阳市土地交易中心和皇姑区城建局的上诉,南华资产公司一并答辩称:一、皇姑区城建局与南华置地有限公司(以下简称南华置地公司)签订的《投资协议》第三条第7项约定:'地块摘牌时乙方按《成交确认书》的总地款20%支付土地首付款,余款按拆迁进度支付。'第五条约定'甲方负责项目拆迁,乙方于取得整块净地后四年分期完成开发。'2010年第14号市政府业务会议纪要第四条'鉴于该地块土地成交价款首付比例为20%是在国家财政部等5部委联合下发文件前,根据市政府文件确定的并已签订协议,为维护政府公信力,推进项目实施,原则同意皇姑区宁山中路63号地块出让时土地成交价款首付比例为20%,余款在取得土地使用权后1年内缴齐。'《成交确认书》第六条'土地竞得人在成交当日首付全部土地成交价款的20%,余款按照地块拆迁进度提前支付,并在土地成交之日起一年内全部付清。'根据上述系列法律文件和政府办公纪要可以看出,双方对于付款进度进行了认真磋商,先履行义务在于沈阳市土地交易中心和皇姑区城建局,而非沈阳南华公司,所以本案的违约责任应由沈阳市土地交易中心和皇姑区城建局承担。二、沈阳南华公司是南华置地公司设立的专门负责案涉地块开发建设的公司,除此之外,没有任何项目。636万余元仅仅是造成损失的一部分,远远不足以弥补我公司的实际损失。三、我公司和沈阳南华公司在起诉时要求皇姑区政府作为实际的拆迁主体和土地价款的实际收款方,对我公司和沈阳南华公司承担连带赔偿责任,原审法院认为皇姑区政府和皇姑区城建局具有高度关联性,判决皇姑区城建局承担责任并无不当。

针对沈阳市土地交易中心和皇姑区城建局的上诉,沈阳南华公司一并答辩称:一、沈阳南华公司已经按照《成交确认书》约定支付了土地首付款,也是代表南华置地公司履行《投资协议》中的付款义务。根据《投资协议》约定,余款按照拆迁进度支付,而拆迁进度主体皇姑区政府、皇姑区城建局至今未启动任何拆迁工作,因此沈阳南华公司、南华置地公司均无继续付款的义务,上诉人构成违约。二、考虑到皇姑区政府与皇姑区城建局在本案中起到的实际拆迁人作用,原审判决皇姑区城建局对于沈阳市土地交易中心不能交付净地的违约责任承担连带责任,并无不当。三、我公司自设立以来至起诉之日发生运营损失636万余元,在本案一审庭审中已经依法举证证明了上述实际损失,因此,一审判决认定上述实际损失的证据充分,认定事实正确。

一审第三人市国土局答辩称:同意两上诉人的上诉意见。

一审第三人皇姑区政府答辩称:同意两上诉人的上诉意见。

一审第三人市财政局答辩称:市财政局与本案没有任何关系,不应承担任何责任。

南华置地公司、沈阳南华公司向辽宁省高级人民法院起诉称:一、解除南华置地公司与皇姑区城建局签订的《投资协议》及补充协议;二、解除沈阳南华公司与沈阳市土地交易中心签订的《成交确认书》(鉴于沈阳市土地交易中心多次口头同意返还已缴纳的全部土地款,对此双方暂无争议,原告对返还合同款项暂不提出诉讼请求,但保留追诉权利);三、判决由皇姑区城建局向南华置地公司支付因违反《投资协议》,致使该协议无法履行给南华置地公司造成的实际损失1401821元;皇姑区政府对于该损失承担连带赔偿责任;四、判决由沈阳市土地交易中心向沈阳南华公司支付因违反《成交确认书》造成的实际损失和预期利益损失共计人民币190021471.76元。其中已付合同价款2.35亿元的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日,截至2015年8月31日,利息损失为83655886.76元;土地增值损失1亿元(损失应为38617万元,原告本次诉讼仅请求其中的1亿元,对于剩余的28617万元保留诉讼的权利)。其他各项损失为6365585元;五、判决市国土局对于第四项诉讼请求承担连带赔偿责任;六、判决区政府对于第四项诉讼请求承担连带赔偿责任;七、判决市财政局对于第四项诉讼请求土地总价款中的4739万元的相应利息损失承担连带赔偿责任。r> 辽宁省高级人民法院一审查明:2009年11月2日,皇姑区城建局与南华置地公司签订了《投资协议》,协议甲方为皇姑区城建局,乙方为南华置地公司。协议第一条约定'甲方选择乙方为唯一开发商。'第三条第4项约定'土地摘牌时乙方按《成交确认书》的总土地款20%支付土地首付款(含竞买保证金),余款按拆迁进度支付。'第五条约定'项目开发时限:甲方负责项目拆迁,乙方于取得整块净地后四年分期完成开发。'第六条约定:'乙方承诺在竞拍土地使用权之前在甲方区域内注册一个独资房地产开发公司'。协议签订后,南华置地公司在辽宁省沈阳市皇姑区投资成立了沈阳南华公司。

2010年1月25日,皇姑区城建局(甲方)和沈阳南华公司(乙方)又签订一份《关于皇姑区宁山中路63号地块的协议》,协议约定'甲、乙双方商定由于甲方拆迁进度未按一年时限完成,而致使乙方逾期支付土地款,而产生的违约责任,由甲方负责与市政府相关部门协调办理,免除乙方违约责任。'

2010年1月26日,市国土局公布沈土挂4号宁山中路63号地块挂牌交易公告,就宁山中路63号的挂牌公开交易有关事项向社会公告。其中,挂牌交易地块情况说明表及《挂牌交易须知》中的'设定供地状况'均写明为'净地'。

2010年3月3日,沈阳南华公司摘牌取得该块土地,同日,沈阳市土地交易中心与沈阳南华公司签订了《成交确认书》,沈阳南华公司成为案涉地块的竞得人,净地竞得总价款为1176810596元。《成交确认书》约定'按照总土地价款的20%支付首期土地款(含竞买保证金),余款按拆迁进度提前支付'。

2010年3月3日,沈阳南华公司按《成交确认书》的约定交纳了首期土地款(含竞买保证金)235362120元。之后,沈阳市土地交易中心将收取的235362120元土地出让价款上缴至市财政局约4739万元,剩余约1.87亿元划转至皇姑区政府用于土地拆迁补偿。

《成交确认书》签订后,皇姑区政府和皇姑区城建局并未启动拆迁工作,截止本案审理终结之日也未办理《拆迁许可证》。期间,皇姑区政府和皇姑区城建局以办理《拆迁许可证》为由要求沈阳南华公司继续交付土地价款,但沈阳南华公司认为该问题于土地摘牌成交前双方已经充分协商,不应变更,因此无法达成一致意见。

同时查明,南华置地公司依据国家商务部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《投资协议》约定,为经营开发皇姑区宁山路63号地块设立了沈阳南华公司。从2010年成立至起诉之日,为维持公司正常运行及该地块项目的建设开发实际支出的各项费用为6365585元。现该公司处于经营状态,运营费用持续发生。

另查明,沈阳南华公司按《成交确认书》的约定于2010年3月3日已支付土地首付款235362120元,按照中国人民银行公布的金融机构人民币贷款(五年期)基准利率计算其资金占用损失截至2015年8月31日为83655886.76元。沈阳南华公司于2015年9月9日经委托评估认定宁山路63号地块净地现价值为3107619200元,该估价远远超过《成交确认书》确定的净地总地价1176810596元。虽然各方当事人对该地块增值(主要因为拆迁成本上涨)的客观事实均无异议,但沈阳南华公司提供的评估为单方委托,并且其在审理期间未对土地价值评估事项提出鉴定申请。沈阳南华公司是南华置地公司的下属公司,计入南华置地公司财务账目的沈阳南华公司分摊南华置地管理层购股计划及股份奖励计划相关费用为人民币1401821元。

辽宁省高级人民法院一审认为:本案的争议焦点是:《投资协议》《补充协议》《成交确认书》的关联性和效力以及谁违约、违约责任如何分担的问题。上述约定是否能够继续履行,如不能继续履行,则案涉协议是否解除,解除协议的原因以及责任承担问题。

关于上述协议的关联性和效力问题。除了需要依据有关法律规定,也必须考虑沈阳市的实际操作情况。我国对项目与土地实行统一管理,而土地使用权出让行为作为一种创设土地使用权的民事法律行为,是通过合同形式来实现的,其基础是合同行为。本案中,皇姑区政府负责项目规划、提供土地、招商、项目建设优惠支持,项目所需土地通过市国土局在沈阳市交易中心招拍挂程序交易出让,通过《成交确认书》确定沈阳南华公司对案涉项目开发建设的权利。《投资协议》及《补充协议》虽然签署在先,但就取得项目土地后的使用开发情况作了约定。因此,《投资协议》及《补充协议》与《成交确认书》具有高度相关性,同案审理并无不妥。且上述协议中各方当事人意思表示真实,对各方权利义务进行了约定,并不违反法律或行政法规的强制性规定,各方当事人亦无异议,因此应认定上述协议合法有效,对当事人具有约束力。

关于违约责任的确定问题。在《投资协议》中约定'地块摘牌时乙方(南华置地公司)按《成交确认书》的总土地款20%支付土地首付款(含竞买保证金),余款按拆迁进度支付。'在《成交确认书》中约定'地块竞得人在成交当日首付全部土地成交价款的20%,余款按照地块拆迁进度提前支付',上述约定结合竞买文件中设定供地状况为'净地'的规定,应理解为对竞得人付款时间进度的约定,竞得人对于土地的拆迁并无任何法定或合同义务。至于如何拆迁(包括取得《拆迁许可证》)恰恰是政府方面作为拆迁主体按约定应承担的义务。沈阳南华公司于2010年3月3日已向沈阳市土地储备交易中心电汇235362120元人民币作为履约保证金,该款项在土地成交当日即转为全部首付款。从该款项的实际流向看,其中一部分上缴至市财政局约4739万元,剩余约1.87亿元划转给皇姑区政府用于土地拆迁补偿。由此可见,南华置地公司已经实际履行了《投资协议》中约定的付款义务,沈阳南华公司也履行了《成交确认书》中约定的付款义务。而至今,皇姑区城建局没有履行《投资协议》中约定的拆迁义务,沈阳市土地交易中心没有履行《成交确认书》中约定的提供净地的义务。因此,皇姑区城建局和沈阳市土地交易中心因违反协议约定,应承担违约责任。

关于上述协议是否能够继续履行的问题。根据沈阳南华公司提供的《土地估价报告》,当事人均不否认2008年以来沈阳市房价大幅上涨的事实,由此引起土地拆迁成本的上涨及土地价格的上涨。沈阳市土地交易中心按约定价格实施拆迁提供净地,已经没有现实可能性,因此上述协议不具备继续履行的条件。

关于违约责任承担问题。在本案中,皇姑区城建局没有履行《投资协议》中约定的义务,应承担违约责任。沈阳市土地交易中心没有履行《成交确认书》中约定的义务致使合同目的不能实现,应承担违约责任。第三人市财政局作为本级各项财政收支管理的管理者,与本案没有权利义务关系,不应承担责任。考虑到本案沈阳市土地招拍挂的实际操作情况(区政府主导运作、先摘牌后拆迁),造成事实上被告之间权利义务高度的相关性,以及皇姑区城建局在本案中实际作为拆迁人的作用,应认定皇姑区城建局与沈阳市土地交易中心承担连带责任。

关于损失认定问题。首先,因沈阳市土地交易中心违约,并收取了沈阳南华公司缴付的首期土地价款,占用上述资金给沈阳南华公司造成损失,应予赔偿,损失数额的计算应以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至实际给付之日。其次,南华置地公司为开发建设案涉项目而注册公司,进行各项项目建设准备、维持公司正常运行,实际支出且记入公司账目的各项费用,为该项目的开发建设所必需,为直接损失,应予支持。再次,计入南华置地公司财务账目而由沈阳南华公司分摊的南华置地管理层购股计划及股份奖励计划的相关费用,并非为该项目的开发建设所必需,不予支持。第四,以土地增值为依据计算的预期利益损失,为间接损失,因皇姑区城建局提出异议,且沈阳南华公司未提供新的可供采信的《土地估价报告》,亦未提出评估申请,故无法认定土地增值数额,对该项请求不予支持。

综上,辽宁省高级人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定,判决:一、解除南华置地公司与皇姑区城建局签订的《投资协议》及补充协议;二、解除沈阳南华公司与沈阳市土地交易中心签订的《成交确认书》;三、沈阳市土地交易中心于判决生效后10日内给付沈阳南华公司利息,即本金235362120元人民币的利息(自2010年3月3日起计算至本金235362120元给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算);四、沈阳市土地交易中心于判决生效后10日内支付沈阳南华公司从2010年成立至起诉之日,为维持公司正常运行及该地块项目开发建设实际支出且记入公司账目的各项费用损失6365585元;五、皇姑区城建局对上述第三、四项判决承担连带赔偿责任;六、驳回原告的其它诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费998917元,由沈阳市土地交易中心和皇姑区城建局各承担50%。

本院二审查明,2010年7月18日,沈阳市机构编制委员会同意沈阳市土地储备交易中心分立为沈阳市土地储备中心和沈阳市土地交易中心。南华置地有限公司于2016年1月11日在香港登记更改公司名称为南华资产控股有限公司。

二审中,沈阳南华公司提供该公司自2010年设立至2015年8月的《明细分类账》,显示该公司自2010年设立至2015年8月发生运营费用:开发间接费851255.12元、固定资产3300元、管理费用3195973.32元、财务费用2298246.54元,合计6345474.98元。其中,开发间接费项下业务招待费为14960.60元,管理费项下业务招待费为2318643元。沈阳市土地交易中心质证认为:1.沈阳南华公司直接参与了案涉地块的竞买,而非履行《成交确认书》而设立的,所以沈阳南华公司运营发生的费用,与履行《成交确认书》无关。2.即使有关联,也是沈阳南华公司违约导致合同解除,其应自行承担责任。3.从沈阳南华公司提供的财务凭证来看,不具有真实性、合法性。皇姑区城建局质证认为,导致合同无法继续履行的原因是沈阳南华公司造成的,沈阳南华公司应当自行承担损失。

二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为,本案争议的焦点有二:一是本案违约责任的确定,即沈阳市土地交易中心、皇姑区城建局是否承担违约责任;二是沈阳南华公司主张的运营损失的责任承担及数额的认定。

一、关于违约责任的确定问题

2009年11月2日,皇姑区城建局与南华置地公司签订的《投资协议》,系双方拟就开发案涉地块达成的初步意向和框架性协议,在该协议中约定了'地块摘牌时乙方按《成交确认书》的总土地款20%支付土地首付款(含竞买保证金),余款按拆迁进度支付'。按照合同相对性原则,上述协议的内容应当对皇姑区城建局和南华置地公司产生拘束力。之后,南华置地公司设立了沈阳南华公司,沈阳南华公司通过参与土地竞买程序竞得了案涉土地。2010年3月3日,沈阳市土地储备交易中心向沈阳南华公司出具《成交确认书》,确认了沈阳南华公司竞得土地的位置、面积、价格及付款方式等内容,该确认书由沈阳市土地储备交易中心、沈阳南华公司双方盖章确认,故对双方具有拘束力。该确认书约定'地块竞得人在成交当日首付全部土地成交价款的20%,余款按照地块拆迁进度提前支付,并在地块成交之日起一年内全部付清'。沈阳南华公司按照确认书约定交纳了土地成交价的20%后,沈阳市土地交易中心向沈阳南华公司催缴剩余地价款,沈阳南华公司主张已按合同约定支付了首付款,但案涉地块没有启动拆迁工作,拒绝全额支付剩余土地价款,为此双方形成争议。

本院认为,首先,关于沈阳市土地交易中心是否应当承担违约责任。根据合同约定,综合本案相关证据,沈阳南华公司在地块成交之日首付全部土地成交价款的20%即235362120元,符合双方《投资协议》和《成交确认书》的约定。沈阳南华公司主张余款按照拆迁进度支付,具有合同依据。然而,沈阳南华公司按照约定支付土地首付款后,皇姑区政府及相关部门未办理《拆迁许可证》,也未启动其他任何拆迁工作,在此情况下,沈阳南华公司有权拒绝支付剩余土地价款。沈阳市土地储备交易中心作为合同相对人不能按照合同约定提供相应的土地,对沈阳南华公司构成违约,沈阳市土地储备交易中心分立为沈阳市土地储备中心、沈阳市土地交易中心之后,相关权利义务由沈阳市土地交易中心承继,故沈阳市土地交易中心应向沈阳南华公司承担违约责任。其次,关于皇姑区城建局的连带责任问题。虽然皇姑区城建局主张其不是沈阳市土地交易中心与沈阳南华公司《成交确认书》的合同相对人,只是框架性《投资协议》的当事人,但《投资协议》系《成交确认书》的前提和基础,双方当事人之间的投资和开发关系明显具有招商引资的特点,正如原判决所分析的,皇姑区城建局与其他几个政府部门之间具有权利义务高度的相关性,皇姑区城建局和沈阳市土地交易中心可以作为概括的一方合同主体,均负有按照合同约定履行相关行为的义务,皇姑区城建局在本案中实际上处于拆迁人的地位,《投资协议》和《成交确认书》最终没能履行,与皇姑区政府、皇姑区城建局没有及时启动拆迁存在直接的关系,因此,原审判决皇姑区城建局对土地交易中心的债务承担连带责任,适用法律并无不当。

二、关于违约损失的承担及数额认定问题

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,当事人有权要求赔偿损失。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担违约赔偿责任。本案中,根据皇姑区城建局与南华置地公司签订的《投资协议》约定,皇姑区城建局选择南华置地公司为唯一开发商,南华置地公司承诺在竞拍土地使用权之前在辽宁省沈阳市皇姑区注册一个独资房地产开发公司。南华置地公司专门设立的沈阳南华公司,经营范围即为案涉地块的开发及商品房销售,沈阳南华公司设立后,并未开展其他业务,因此,沈阳南华公司正常的运营费用属于为履行案涉合同而支出的费用,属于直接损失的范围,沈阳市土地交易中心作为违约方应当承担赔偿责任。

关于损失数额的认定问题。二审中,沈阳南华公司提供了该公司的《明细分类账》,证明2010年至2015年该公司发生的运营费用情况,其中包括4大类、26种具体支出,分别为:开发间接费851255.12元、固定资产3300元、管理费用3195973.32元、财务费用2298246.54元,合计6345474.98元。经查,沈阳南华公司提供的《明细分类账》显示,开发间接费项下业务招待费为14960.60元,管理费项下业务招待费为2318643元,管理费项下业务招待费超过公司运营费用的1/3,明显超出合理范围,且上诉人持有异议,沈阳南华公司不能作出合理解释,故本院对原判决确定的沈阳市土地交易中心承担的沈阳南华公司运营损失数额予以扣减,即沈阳市土地交易中心应赔偿沈阳南华公司运营损失的数额为4026831.98元。

另外,沈阳南华公司和南华置地公司起诉时提出了七项诉讼请求,一审判决只是完全支持了第一项、第二项诉讼请求,部分支持了第四项诉讼请求中的损失数额,其余诉讼请求被驳回,在沈阳南华公司和南华置地公司部分胜诉、部分败诉的情况下,原判决一审案件受理费全部由沈阳市土地交易中心和皇姑区城建局负担,违反了诉讼费用应当由败诉方承担的民事诉讼原则,本院依法予以调整。

综上所述,上诉人沈阳市土地交易中心、皇姑区城建局关于沈阳南华公司运营费用损失的部分上诉理由成立,本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、维持辽宁省高级人民法院(2015)辽民一初字第00041号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项,即'一、解除南华置地有限公司与沈阳市皇姑区城市建设局签订的《投资协议》及补充协议;二、解除沈阳南华鸿泰房地产开发有限公司与沈阳市土地交易中心签订的《宁山中路63号地块挂牌交易成交确认书》;三、沈阳市土地交易中心应于判决生效后10日内给付沈阳南华鸿泰房地产开发有限公司利息,即本金235362120元人民币的利息(自2010年3月3日起算至本金235362120元给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算);五、沈阳市皇姑区城市建设局对上述三、四项判决承担连带赔偿责任;六、驳回原告的其它诉讼请求';

二、变更辽宁省高级人民法院(2015)辽民一初字第00041号民事判决第四项为:沈阳市土地交易中心于判决生效后10日内赔偿沈阳南华鸿泰房地产开发有限公司运营损失4026831.98元。

如未按本判决指定期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费998917元,由沈阳南华鸿泰房地产开发有限公司、南华资产控股有限公司负担518703元,沈阳市土地交易中心负担240107元,沈阳市皇姑区城市建设局负担240107元;二审案件受理费56359元,由沈阳南华鸿泰房地产开发有限公司负担17345元,沈阳市土地交易中心负担19507元,沈阳市皇姑区城市建设局负担19507元。

本判决为终审判决。

审判长高珂

审判员苏戈

审判员张能宝

二〇一七年三月二日

法官助理崔福涛

书记员张丹

(案例来源:中国裁判文书网)

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